Immobilienbewertung: Die drei klassischen Verfahren im Überblick

Es gibt in Deutschland drei Verfahren zur Ermittlung von Immobilienwerten, die in der ImmoWertV geregelt sind: das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Jedes dieser Verfahren folgt einem standardisierten, methodischen Ansatz und wird, je nach Objektart und Bewertungsziel, angewendet. Ausschlaggebend bei der Auswahl eines oder mehrerer Verfahren ist die Antwort auf die Frage: Woran orientieren sich die Marktteilnehmer, wenn sie einen Kaufpreis ermitteln wollen? Der folgende Beitrag gibt einen strukturierten Überblick über die Grundlagen, Einsatzbereiche und Grenzen der jeweiligen Methoden.

1. Vergleichswertverfahren

Anwendungsprinzip

Das Vergleichswertverfahren stellt darauf ab, den Verkehrswert aus üblichen Kaufpreisen vergleichbarer Immobilien zu ermitteln. Grundlage sind tatsächlich am Markt erzielte Kaufpreise. Mit Hilfe der Umrechnungskoeffizienten und Indexreihen werden diese Kaufpreise auf das Bewertungsobjekt angepasst und daraus wird das arithmetische Mittel gebildet. Entscheidende Parameter sind Baujahr, Gebäudeart, Bauweise, Größe des Gebäudes, Baujahr, Ausstattung und baulicher Zustand der Immobilie. Die Methode wird insbesondere bei Eigentumswohnungen und typisierten Einfamilienhäusern eingesetzt.

Einsatzbereich

- Standardobjekte mit hoher Marktdurchdringung
- Regionen mit ausreichend Vergleichstransaktionen
- Preisermittlung bei üblicher Marktlage

Einschränkungen

- Eingeschränkte Vergleichbarkeit bei einzigartigen Immobilien
- Besondere Ausstattungsmerkmale werden ggf. nicht vollständig berücksichtigt

2. Ertragswertverfahren

Anwendungsprinzip

Beim Ertragswertverfahren steht die nachhaltig erzielbare Miete im Fokus. Nach Abzug der Bewirtschaftungskosten wird der sogenannte Reinertrag ermittelt, der über die Restnutzungsdauer kapitalisiert wird. Im Allgemeinen Ertragswertverfahren wird der Bodenertragsanteil zuvor abgezogen, im vereinfachten Verfahren wird der gesamte Reinertrag betrachtet. Je nach Verfahrenswahl wird entweder der abgezinste Bodenwert zum Ende der Restnutzungsdauer hinzugezählt (vereinfachtes Verfahren) oder der volle Bodenwert, wenn vorher im Verfahren die Bodenwertverzinsung vom Reinertrag abgezogen wurde (allgemeines Verfahren).

Einsatzbereich

- Mehrfamilienhäuser und vermietete Eigentumswohnungen
- Gewerbeobjekte
- Entscheidungsgrundlage für Investoren und Banken

Einschränkungen

- Nicht geeignet für selbst genutzte Objekte
- Marktverzerrung bei Mietendeckel, Leerstand oder stark regulierten Mieten

3. Sachwertverfahren

Anwendungsprinzip

Zunächst wird ermittelt, welche Kosten aufgewendet werden müssen, um das Grundstück zu erwerben und die baulichen Anlagen zu errichten. Für Alterung und Abnutzung des Gebäudes bis zum Wertermittlungsstichtag wird eine Alterswertminderung angesetzt und von den Herstellungskosten abgezogen. Der Wert des Bodens fließt beim Sachwertverfahren in voller Höhe in den Sachwert ein. Abschließend erfolgt eine Marktanpassung. Zur Durchführung der Marktanpassung werden so genannte Sachwertfaktoren benötigt. Diese werden in der Regel von den Gutachterausschüssen aus einer ausreichenden Anzahl von Kauffällen ermittelt. Erst nach der Anpassung kann aus dem Sachwert der Verkehrswert gebildet werden.

Einsatzbereich

- Individuelle Objekte mit besonderem Ausstattungs- oder Baustandard
- Einfamilienhäuser, Denkmäler oder Sonderbauten
- Unikate mit geringer Marktdurchdringung

Einschränkungen

- Hoher Rechenaufwand
- Durch die strikte Forderung nach Modellkonformität kann es bei den davon betroffenen Eingangsgrößen des Sachwertverfahrens zu erheblichen Realitätsverlusten kommen. Davon wird die Nachvollzierbarkeit beeinträchtigt. Erst durch die Berücksichtigung der besonderen objektspezifischen Grundstücksfaktoren wird der Bezug zur Realität wieder hergestellt.
- Nicht alle Gutachterausschüsse erfüllen ihre Aufgabe zur Ermittlung der Sachwertfaktoren. Oft werden von Gutachterausschüssen das umfangreiche Material und die mathematischen Untersuchungen nicht veröffentlicht.

Praxishinweis: Verwendung mehrerer Verfahren

In der Praxis nutzen Sachverständige zur Kontrolle von Ergebnissen mehrere Wertermittlungsverfahren. Nach den verschiedenen Wertermittlungsmethoden gewonnene Ergebnisse werden miteinander verglichen, um daraus die endgültige Abschätzung der Grundstückswerte zu gewinnen. Nach der Systematik der ImmoWertV müssen sich auch bei Ermittlung des Verkehrswertes unter Anwendung mehrerer Wertermittlungsverfahren grundsätzlich dieselben Ergebnisse ergeben.

Fazit

Die Wahl des richtigen Bewertungsverfahrens ist abhängig von der Objektart, der Nutzung sowie der Datenlage. Während das Vergleichswertverfahren bei standardisierten Objekten überzeugt, bietet das Ertragswertverfahren eine objektive Grundlage für Anlageentscheidungen. Das Sachwertverfahren wiederum ist für besondere Objekte unerlässlich. In jedem Fall empfiehlt sich die Beauftragung eines zertifizierten Sachverständigen, um eine rechtssichere und marktgerechte Bewertung zu erhalten.

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